EmitenNews.com -"Di dunia sekarang proyek terbesar yang ada itu hanya satu, di Indonesia, namanya Ibu Kota Negara Nusantara (IKN)," ujar Jokowi pada Asosiasi Real Estate Indonesia di Hotel Sheraton, Rabu (9/8/2024).

Ungkapan Jokowi ini fakta, sebab banyak dibangun kota-kota baru di Dunia. Namun, optimisme negara dalam membangun IKN bukanya tak memiliki sisi gelap atau resiko. Mari kita berkaca pada gelembung properti yang meledak di Tiongkok. Wall Street Journal melaporkan tentang krisis properti di Republik Rakyat Tiongkok (RRT) yang ditandai dengan fenomena kota-kota hantu. Iya, kamu tidak salah dengar kota hantu. Kenapa dikatakan kota hantu? Sebab orang tak mau tinggal di sana. 

Jika orang tidak mau tinggal di sana artinya tak ada yang mau membeli rumah-rumah di sana dan para pengembang proyek dililit hutang karena kesulitan untuk menyelesaikan proyek-proyek mereka, akibatnya banyak terlihat bangunan mangkrak.

Salah satu kasus yang terkenal yakni, raksasa real estate Evergrande yang diputuskan pengadilan di Hong Kong untuk melikuidasi atau mencairkan aset mereka pada 29 Januari 2024. Sebabnya, mereka gagal memenuhi janji tenggat waktu pembayaran hutang mereka sebesar USD6 miliar (Rp97,2 triliun) di Desember 2023. Dengan terpaksa pengadilan memutuskan agar semua aset Evergrande beserta seluruh anak perusahaannya dijual.

Evergrande hanya satu kasus, dari fenomena  kota-kota hantu sebagai monument kegagalan yang membawa Tiongkok pada jurang krisis properti. Berikut daftar kota-kota hantu tersebut: Pertama, Pemerintah China membangun kota Ordos di tengah gurun Mongolia sejak 2004 hingga 2012. Kota ini dipromosikan sebagai kota modern dan dirancang sebagai pusat kehidupan modern di Mongolia Dalam. Tujuanya adalah dihuni 1 juta orang, tapi nyatanya hanya 100 ribu orang saja yang mau tinggal di Kota seluas  354 kilometer persegi tersebut. Kebanyakan apartemen Ordos mengalami kekosongan hingga 90 persen sejak 2010. Sehingga Ordos di juluki sebagai kota hantu di negara tersebut. 

Kedua, 15 apartemen di Kunming, China Selatan dirobohkan oleh developernya pada Agustus 2021. Alasanya, tak sanggup melanjutkan pembangunan dan memilih untuk merobohkannya. Sekitar Februari 2010, Geoff Dyer menulis sebuah artikel untuk Financial Times, “ China: No One Home ”, di mana ia mengisahkan kekosongan yang mencekam dari pembangunan kota baru di dekat kota Kunming, di Tiongkok barat daya. 

Ketiga, Kota Tianducheng atau “Paris made in China” yang dibangun sejak 2007. Mengutip Express  pada 2013 saja diperkirakan hanya 2.000 orang yang tinggal di kota ini. Padahal, Tianducheng semula direncanakan bisa menampung hingga 10 ribu orang. Tianducheng telah berkembang beberapa kali dan kini dihuni sekitar 30.000 orang pada 2023. Tak hanya Paris saja: Belanda di Pudong, Shanghai; Swedia di Luodian; Thames di Tudor; Jerman di Anting, London Bridge di Suzhou.

Kota-kota ini dibangun sebagai tafsiran persiapan menghadapi krisis populasi di negara tersebut. Namun, menurut penulis “China’s Great Wall of Debt”, Dinny McMohan, fenomena kota-kota hantu ini didorong karena adanya belanja hutang yang berlebihan.

Ada banyak alasan untuk ini. Wade Shepard, penulis “Ghost Cities of China: The Story of Cities Without People in the World's Most Populated Country” , mengatakan salah satu faktornya adalah kebijakan China tentang “perumahan yang terjangkau secara ekonomi'.

Wade Shepard mengatakan bahwa di Tiongkok , rumah harus ditinggali oleh pemiliknya dan tidak dapat dibeli dan dijual sebagai investasi. Sementara pengembang hanya diizinkan menjual “perumahan yang terjangkau secara ekonomi" dengan harga lima persen di atas biaya konstruksi guna melindungi pembeli, tetapi mencegah investor.

Kota-kota hantu ini menjadi monument krisis properti Tiongkok. Kita tentu tak bisa melihat masa depan IKN, tapi kita bisa belajar dari masa lalu tentang dampak yang ditimbulkan dari fenomena krisis properti di Negara Tirai Bambu tersebut. Karena kita mesti ingat peribahasa: Guru Kencing Berdiri, Murid Kencing Berlari. Berharap saja Jokowi tidak membebek proyek terbesar yang dikatakannya di awal dari  kota-kota hantu ini.