EmitenNews.com -Fitch Ratings telah mengafirmasi Peringkat Jangka Panjang Issuer Default Rating (IDR) PT Ciputra Development Tbk (CTRA) di 'BB-' dengan Outlook Stabil. Fitch juga telah mengafirmasi peringkat senior tanpa jaminan pada surat utang tanpa jaminan CTRA senilai SGD150 juta yang jatuh tempo pada 2 Februari 2026 di 'BB-'.

Afirmasi ini mencerminkan pandangan kami bahwa CTRA akan mempertahankan penjualan kontrak teratribusi tahunannya, tidak termasuk saham minoritas, di atas Rp6,5 triliun selama dua tahun ke depan. Kami memperkirakan prapenjualan akan didukung oleh permintaan yang berkelanjutan terhadap rumah tapak dengan harga terjangkau, di tengah prospek pertumbuhan jangka menengah Indonesia yang stabil dan meningkatnya urbanisasi. Fitch yakin bahwa diversifikasi geografis dan produk CTRA akan memungkinkannya memenuhi permintaan pelanggan secara fleksibel. Peringkat CTRA dibatasi oleh skalanya yang lebih kecil, berdasarkan kontrak penjualan yang dapat diatribusikan, dibandingkan dengan perusahaan global yang memiliki peringkat lebih tinggi.

Pertumbuhan Penjualan Terkontrak

Fitch memperkirakan penjualan kontrak teratribusi CTRA akan tumbuh menjadi IDR6,8 triliun-7 triliun pada tahun 2024 dan 2025. Fitch yakin pertumbuhan ini akan didorong oleh meningkatnya permintaan akan rumah tapak yang terjangkau dengan harga di bawah Rp2 miliar. Segmen ini melayani pembeli dan pemutakhiran rumah pertama kali dan akan mendapatkan keuntungan dari meningkatnya kepemilikan rumah dan urbanisasi di tengah pertumbuhan ekonomi jangka menengah. Dalam jangka pendek, kami yakin potongan pajak pertambahan nilai (PPN) yang diumumkan pada November 2023 akan mendukung permintaan di segmen harga ini.

Rabat PPN akan memberikan diskon sebesar 11% pada Rp2 miliar pertama dari total nilai rumah yang telah selesai dibangun hingga akhir Juni 2024, dengan rabat tersebut turun sebesar 50% hingga akhir Desember 2024. Kami berharap CTRA dapat mempercepat penyelesaian dan serah terima rumah tersebut. beberapa pengembangan untuk memaksimalkan jumlah unit yang dapat memperoleh manfaat dari skema ini.

Pasar Hipotek yang Lebih Ketat: Fitch yakin permintaan perumahan dapat dikurangi dengan kenaikan suku bunga hipotek, dengan beberapa bank domestik menaikkan suku bunga hingga 100bp pada bulan Januari 2024. Hal ini merupakan perubahan dari tahun 2023, ketika suku bunga hipotek relatif datar meskipun ada kenaikan sebesar 200bp pada bulan Januari 2024. suku bunga kebijakan Bank Indonesia. Kami memperkirakan suku bunga hipotek yang lebih tinggi akan menyebabkan penurunan proporsi penjualan terkontrak yang didanai oleh hipotek. Mayoritas kontrak penjualan CTRA pada tahun 2023 didanai oleh hipotek (63%), diikuti oleh tunai (21%) dan angsuran (15%).

Dampak Netral dari Pemilu: Fitch yakin pemilu mendatang di bulan Februari akan memiliki dampak netral terhadap kontrak penjualan pada tahun 2024 karena mayoritas permintaan perumahan didorong oleh pengguna akhir, bukan investor. Namun demikian, Fitch memperkirakan peluncuran proyek baru akan ditunda hingga 2H24, yang dapat menyebabkan kontrak penjualan yang lebih lemah pada 1H24. Hambatan dari penundaan peluncuran harus diimbangi dengan mempercepat penjualan inventaris yang sudah selesai atau hampir selesai karena beberapa proyek akan mendapatkan keuntungan dari potongan PPN.

Posisi Kas Bersih: Fitch memperkirakan CTRA akan tetap berada pada posisi kas bersih pada tahun 2024, namun kami yakin pengumpulan kas akan berkurang karena campuran pra-penjualan yang didanai hipotek dapat berkurang di tengah kenaikan suku bunga KPR. Fitch juga memperkirakan belanja modal dan dividen akan meningkat, namun belanja modal tetap terukur, dengan fokus emiten pada rumah sakit baru dan pusat perbelanjaan di kota-kota yang sudah ada. Kami memperkirakan hal ini akan menghasilkan arus kas bebas negatif (FCF) sekitar Rp250 miliar pada tahun 2024.

Fitch memperkirakan CTRA tidak akan terlibat dalam perbankan tanah skala besar, namun perusahaan tersebut mungkin secara oportunistik mengakuisisi rumah sakit atau pusat perbelanjaan yang sudah selesai dibangun. Skala akuisisi ini bisa jadi sangat besar, sehingga akan mengurangi saldo kas konsolidasi perusahaan sebesar IDR9,5 triliun pada akhir September 2023. Namun, waktu dan jumlah akuisisi ini tidak pasti, dan oleh karena itu kami memperlakukannya sebagai event risk dan belum memasukkan hal ini ke dalam perkiraan kami.

Bauran Penjualan yang Terdiversifikasi: Diversifikasi geografis dan produk CTRA meningkatkan stabilitas kontrak penjualannya. Kontrak penjualan pada tahun 2023 didukung oleh peningkatan penjualan di Jabodetabek, yang mengimbangi melemahnya penjualan di Sumatera dan Sulawesi. Paparan perusahaan terhadap kisaran harga yang luas memungkinkannya menyesuaikan proyek baru dengan permintaan pelanggan. Pada tahun 2023, pertumbuhan penjualan mayoritas berasal dari rumah tapak dengan harga Rp1 miliar-2 miliar per unit. Kami memperkirakan CTRA akan terus fokus pada rumah tapak dengan harga terjangkau dalam jangka menengah.