Fitch Ratings Afirmasi Peringkat BSDE BB-, Ini Outlooknya

Kondisi itu, menjaga leverage tetap rendah. Peringkat BSD dimoderasi oleh skalanya dibanding perusahaan global berperingkat lebih tinggi. Penjualan terkontrak tetap. Fitch memperkirakan penjualan kontrak teratribusi BSD – tidak termasuk saham minoritas dan penjualan lahan kepada perusahaan patungan (JV) – akan tetap stabil Rp5,5 triliun dua tahun mendatang.

Fitch yakin permintaan pembeli rumah terhadap properti tapak akan tetap sehat, didukung ekspektasi Fitch terhadap pertumbuhan PDB stabil sekitar 5 persen, inflasi, dan suku bunga terkendali. Bank domestik harus tetap mendukung pertumbuhan pinjaman hipotek, meski ada sedikit kenaikan suku bunga pinjaman hipotek kuartal I-2024, setelah kenaikan suku bunga Bank Indonesia 25 bps pada kuartal IV-2023.

Rabat PPN untuk Mendukung Permintaan: Kami memperkirakan rabat pajak pertambahan nilai (PPN) yang diumumkan pada bulan November 2023 akan mendukung permintaan. Ini memberikan diskon 11% pada Rp2 miliar pertama dari nilai rumah yang dijual dan diserahterimakan pada akhir Juni 2024, dan setengah dari diskon tersebut berlaku setelahnya hingga akhir 2024. Rabat ini terjadi pada saat Fitch memperkirakan akan terjadi perlambatan sementara dalam peluncuran proyek pengembang pada semester pertama 2024 di tengah hari libur nasional dan pemilihan presiden pada bulan Februari. Risiko perlambatan yang signifikan dapat diatasi dengan tingginya campuran pengguna akhir pada prapenjualan BSD, yang mencapai lebih dari 70%.

Meningkatnya Pangsa Penjualan JV: Kami memperkirakan prapenjualan dari JV dengan pengembang regional dan domestik yang besar akan meningkat hingga 20% dari prapenjualan teratribusi dalam beberapa tahun ke depan, dari 13% pada tahun 2022. BSD menjual lahan senilai Rp1,9 triliun ke JV baru dengan PT Astra Land Indonesia pada 4Q23. BSD yakin proyek di dekat proyek Kota Wisata di Cibubur, sekitar 35 km selatan Jakarta, akan mendapat manfaat dari pesatnya pembangunan infrastruktur di wilayah tersebut. Namun, penerimaan dividen dari perusahaan patungan akan dibatasi sekitar Rp150 miliar-200 miliar per tahun dalam jangka menengah, karena kebutuhan modal proyek.

Fitch memperkirakan BSD akan menjual setidaknya Rp1 triliun tanah kepada perusahaan patungan setiap tahunnya dalam beberapa tahun ke depan. Penjualan lahan jangka menengah kepada perusahaan patungan akan didorong terutama oleh komitmen BSD terhadap perusahaan patungan tersebut dengan Mitsubishi Corporation dari Jepang dan Surbana Jurong dari Singapura untuk pengembangan berorientasi transit di BSD City. Perusahaan mengatakan mereka memiliki sebagian besar lahan yang dibutuhkan untuk memenuhi komitmen ini, sehingga mengurangi risiko pelaksanaan. Kami tidak memperkirakan JV ini akan membebani profil keuangan BSD karena mereka bebas utang dan perusahaan tersebut mempunyai rekam jejak yang kuat dalam pelaksanaan proyek.

Pendapatan Non-Pembangunan yang Meningkat: Kami memperkirakan gabungan pendapatan non-pembangunan BSD akan meningkat menjadi sekitar 15% dalam dua tahun ke depan, dari perkiraan 10% pada tahun 2023. Meskipun demikian, peringkat perusahaan akan terus didorong oleh bisnis pengembangan propertinya meningkatkan. Pertumbuhan pendapatan non-pembangunan terutama berasal dari beberapa perkantoran dan pusat perbelanjaan baru, termasuk kawasan perkantoran baru di BSD City, Kampus Biomedis. Okupansi perkantoran di BSD City tergolong sehat, yaitu lebih dari 90%, sebuah bukti meningkatnya daya tarik kota mandiri ini sebagai alternatif kawasan pinggiran kota dibandingkan kawasan pusat bisnis Jakarta.

Arus Kas yang Memoderasi : Fitch memperkirakan pengumpulan kas BSD dari penjualan properti akan moderat menjadi sekitar IDR7 triliun per tahun pada tahun 2024-2025, dari perkiraan IDR8 triliun pada tahun 2023, dan lebih dari IDR9 triliun setiap tahun pada tahun 2021-2022. Lonjakan penagihan pada tahun 2021-2022 berasal dari pelonggaran peraturan KPR dalam negeri yang memungkinkan BSD menagih simpanan prapenjualan yang didanai KPR. Simpanan tersebut telah dibersihkan.

Belanja Modal Meningkat , Leverage Rendah : Belanja modal pada properti investasi akan meningkat menjadi sekitar Rp1 triliun per tahun dalam beberapa tahun ke depan, terutama untuk mendukung pengembangan perkantoran dan pusat perbelanjaan baru di BSD, yang akan meningkatkan daya tarik proyek propertinya. Namun, leverage – utang bersih terhadap aset properti bersih – rendah, dan diperkirakan akan tetap kokoh di angka satu digit (perkiraan Fitch tahun 2023: 1%).

Cadangan Tanah yang Besar dan Berbiaya Rendah: BSD memiliki lebih dari 4.500 hektar cadangan lahan pada akhir September 2023, yang sebagian besar terletak di provinsi Tangerang, di dalam dan sekitar BSD City. Jumlah ini cukup untuk kontrak penjualan selama lebih dari 20 tahun dan memberi perusahaan kemampuan untuk menyesuaikan rumah tapaknya agar sesuai dengan tren permintaan konsumen sepanjang siklus. Cadangan lahan yang besar memberi perusahaan fleksibilitas untuk mengurangi sementara akuisisi lahan selama krisis ekonomi. Kami memperkirakan BSD akan mengakuisisi lahan sekitar IDR1,5 triliun per tahun dalam jangka menengah, untuk mendukung rencana jangka panjangnya.

Perusahaan Induk yang Lebih Lemah Bukan Kendala : Peringkat BSD mencerminkan profil kredit mandiri di 'bb-'. Peringkat tersebut tidak dibatasi oleh profil konsolidasi perusahaan induknya yang memiliki saham lebih lemah sebesar 64%, Sinarmas Land Limited (SML). Kami terus menilai faktor akses dan kontrol sebagai 'Porous', mengingat checks and balances yang disediakan oleh pencatatan saham BSD, pemisahan dewan fungsional, pertumbuhan kemitraan JV dengan pengembang regional, dan rekam jejak akses pendanaan independen yang menunjukkan jangka panjang SML. -maksud jangka waktu.

Fitch telah merevisi batas hukum antara BSD dan SML menjadi 'Terbuka', dari 'Porous', karena rencana BSD untuk melunasi sisa surat utang tanpa jaminan dalam dolar AS pada bulan Januari 2025 menggunakan utang dalam negeri atau uang tunai, yang akan menghilangkan batasan dalam perjanjian obligasi terhadap transaksi pihak terkait dan dividen.

Peringkat BSD di 'BB-' dapat dibandingkan dengan PT Pakuwon Jati Tbk (BB/Stabil) yang berbasis di Indonesia, dan PT Ciputra Development Tbk (CTRA, BB-/Stabil).

Pakuwon adalah salah satu pemilik pusat perbelanjaan terkemuka di Indonesia dan pengembang properti serba guna. Mayoritas arus kas operasional berasal dari portofolio pusat perbelanjaan, hotel, dan perkantoran. Pakuwon diperingkat satu tingkat lebih tinggi dari BSD karena arus kas non-pembangunan yang besar dan terbukti lebih tahan terhadap kemerosotan ekonomi dibandingkan arus kas pembangunan rumah. Hal ini mengimbangi bisnis pengembangan properti Pakuwon yang lebih kecil, meskipun perusahaan secara hati-hati mengelola risiko pengembangannya dengan mendanai sebagian besar pembangunannya dengan uang muka pelanggan dibandingkan menggunakan utang.

BSD diperingkat sama dengan CTRA untuk mencerminkan skala pembangunan rumah yang serupa dalam hal prapenjualan teratribusi tahunan, rekor mempertahankan leverage yang rendah dan likuiditas yang solid. Bisnis properti CTRA lebih terdiversifikasi secara geografis dibandingkan BSD, mengingat BSD fokus pada kota mandiri BSD City. Namun, BSD City lebih mapan dibandingkan kota-kota sejenisnya, sehingga mendukung rekor penjualan berkelanjutan yang lebih kuat sepanjang siklus tersebut.

BSD juga memiliki cadangan lahan yang lebih besar dibandingkan CTRA, sehingga memberikan fleksibilitas untuk menjual lahan kepada pengembang properti regional untuk berkolaborasi. Hal ini telah meningkatkan daya tarik kotapraja dan meningkatkan fleksibilitas keuangan. Kedua perusahaan memiliki portofolio properti komersial yang terus berkembang, terutama di bidang perkantoran dan ritel, yang memberikan diversifikasi arus kas pada tingkat tertentu. (*)