EmitenNews.com - Fitch Ratings telah merevisi Outlook untuk Peringkat Default Penerbit Jangka Panjang (IDR) dari pengembang properti yang berbasis di Indonesia PT Ciputra Development Tbk (CTRA) menjadi Positif, dari Stabil, dan telah menegaskan peringkat di 'B+'. Agensi juga telah menegaskan peringkat jangka panjang pada obligasi CTRA senilai SGD150 juta yang jatuh tempo pada 2 Februari 2026 di 'B+' dan Peringkat Pemulihannya di RR4'.


Outlook Positif mencerminkan pandangan kami bahwa CTRA akan mempertahankan penjualan kontrak yang dapat diatribusikan, tidak termasuk bagian minoritas, di atas Rp5 triliun dalam jangka menengah. Skala penjualan kontrak perusahaan kemudian akan sebanding dengan rekan-rekan berperingkat lebih tinggi. Ini, dikombinasikan dengan leverage yang rendah, akan mendukung peningkatan peringkat dalam 12-18 bulan.


IDR CTRA didukung oleh arus kas operasi domestik yang terdiversifikasi dan cadangan lahan di beberapa kota, proyek, dan titik harga utama. Hal ini memungkinkan perusahaan untuk menyesuaikan produknya agar sesuai dengan perubahan pola permintaan melalui siklus ekonomi.


Pertumbuhan Penjualan Terkontrak yang Kuat: Kami memperkirakan penjualan terkontrak mencapai Rp5,5 triliun pada tahun 2022 dan akan terus meningkat, didukung oleh lingkungan operasi yang membaik karena lebih banyak populasi yang divaksinasi untuk Covid-19, yang selanjutnya didukung oleh efek kekayaan dari komoditas yang meningkat harga ekspor. CTRA melaporkan penjualan kontrak yang dapat diatribusikan sebesar Rp5,0 triliun pada tahun 2021. Ini mewakili kenaikan 33% yoy dan lebih tinggi dari perkiraan Fitch sebesar Rp4,5 triliun, meskipun peluncuran proyek skala besar terbatas di tengah pembatasan mobilitas yang diberlakukan selama Juli-Agustus 2021 hingga mengekang penyebaran virus corona.


Leverage Rendah: Kami memperkirakan leverage - didefinisikan sebagai utang bersih/persediaan yang disesuaikan - tetap sekitar 15% dalam 12-18 bulan ke depan (akhir September 2021: 14%), karena kami pikir CTRA akan mempertahankan pendekatan yang hati-hati terhadap land banking dan belanja modal sampai ada lebih banyak visibilitas di sekitar pemulihan ekonomi yang berkelanjutan. Dengan demikian, leverage kemungkinan akan tetap jauh di bawah ambang batas 40% yang diperlukan untuk peningkatan peringkat dalam 12-18 bulan ke depan. Ini akan meninggalkan ruang untuk investasi lebih lanjut, tetapi kami mengharapkan pendekatan terukur sejalan dengan catatan perusahaan, jelas Fitch Rating dalam keterangannya, Senin (24/1/2022).


Risiko untuk Penjualan Lebih Tinggi yang Berkelanjutan: CTRA melaporkan bahwa lebih dari 25% dari penjualan terkontrak tahun 2021 didorong oleh potongan PPN. Pemerintah telah memperpanjang rabat hingga Juni 2022, meskipun dengan setengah diskon. Namun, laju pertumbuhan prapenjualan CTRA dapat melambat jika potongan PPN tidak diperpanjang melampaui Juni 2022 atau jika suku bunga domestik naik lebih cepat yang diharapkan pasar. Gangguan operasional lebih lanjut dari varian virus corona baru juga dapat menggagalkan lintasan positif.


Hipotek Meningkatkan Koleksi Kas: Kami mengharapkan arus kas dari operasi meningkat pada tahun 2022 pada pra-penjualan yang lebih baik dan campuran yang lebih tinggi dari penjualan yang didanai pinjaman hipotek. Melonggarnya aturan pinjaman hipotek sejak awal 2021, yang memungkinkan bank untuk mencairkan hingga 90% pinjaman kepada pengembang di muka, telah menjadi pendorong utama pengumpulan uang tunai yang lebih kuat. CTRA melaporkan pengumpulan kas konsolidasi sebesar Rp6,3 triliun pada 9M21, naik 40% yoy, dengan penjualan yang didanai hipotek meningkat menjadi 58%, dari 50%, selama periode tersebut, menggantikan penjualan dengan dana angsuran.


Arus Kas Bebas Netral: Kami berasumsi bahwa CTRA akan membayar semua keuntungannya dalam bentuk dividen, sehingga arus kas bebas (FCF) tetap netral hingga sedikit negatif pada 2022-2024. Ini akan melebihi rasio pembayaran 10% -15% yang terlihat secara historis. Perusahaan belum mengumumkan rencana ekspansi atau akuisisi tertentu dan kami yakin mungkin berinvestasi dalam pertumbuhan bisnis dalam jangka panjang jika pengumpulan kas yang kuat terus berlanjut di tengah pemulihan ekonomi yang berkelanjutan.


Pemulihan Bertahap di Mal dan Hotel: Tingkat vaksinasi yang tidak merata di seluruh Indonesia menimbulkan risiko bagi pemulihan arus kas non-pembangunan CTRA, yang terutama berasal dari pusat perbelanjaan dan hotel. Rumah sakit CTRA telah mengimbangi sebagian kelemahan di mal dan hotel karena tingginya permintaan untuk tes Covid-19 dan perawatan terkait. Sementara itu, pendapatan non-Covid-19 telah pulih. Pendapatan non-pembangunan turun menjadi 18% dari total pendapatan di 9M21, tetapi kami pikir itu akan kembali ke sekitar 25% dari 2023 - tingkat sebelum 2020, jika pandemi dikendalikan.


Bank Tanah Besar; Operasi Bersama: CTRA memiliki lebih dari 2.300 hektar lahan, dengan kehadiran yang luas di wilayah perkotaan utama Jabodetabek dan Surabaya Raya. Bank tanah yang besar memastikan umur panjang proyek dan arus kas yang sehat, terutama di tengah kenaikan harga tanah. CTRA mengembangkan proyek dengan pemilik tanah lain atas dasar pembagian keuntungan atau pendapatan. Ini melaporkan operasi bersama secara proporsional terkonsolidasi, sementara Fitch secara proporsional mengkonsolidasikan usaha patungan (JV) utamanya - dilaporkan menggunakan metode ekuitas - saat menghitung metrik kredit. JV memiliki utang dan uang tunai yang terbatas.


Peringkat CTRA dapat dibandingkan dengan PT Pakuwon Jati Tbk (BB/Stabil) yang berbasis di Indonesia dan PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSD; BB-/Stabil), serta Perusahaan Saham Gabungan BIM Land yang berbasis di Vietnam (B/Stabil). ).


Pakuwon adalah salah satu pemilik pusat perbelanjaan terkemuka di Indonesia dan juga merupakan pengembang properti serba guna. Mayoritas arus kas operasinya berasal dari portofolio pusat perbelanjaan, hotel, dan perkantoran. Pakuwon mendapat peringkat dua tingkat lebih tinggi dari CTRA karena arus kas non-pembangunan yang besar dan struktur modal yang lebih konservatif, yang mendukung metrik kredit yang kuat selama periode permintaan properti rendah. Ini mengimbangi skala pengembangan properti Pakuwon yang lebih kecil, yang dikelola dengan hati-hati, dengan sebagian besar konstruksinya didanai oleh pra-penjualan pelanggan daripada utang.


BSD mendapat peringkat satu tingkat di atas CTRA untuk mencerminkan skala pengembangan properti yang lebih besar. Kami berharap prapenjualan yang diatribusikan dapat dipertahankan di lebih dari Rp5 triliun dalam jangka menengah. Meskipun bisnis pengembangan properti CTRA lebih terdiversifikasi secara geografis, karena BSD menarik sebagian besar prapenjualannya dari wilayah Tangerang di Jabodetabek. Kedua emiten tersebut memiliki catatan mempertahankan leverage yang rendah dan likuiditas yang kuat. Pandangan Positif pada CTRA memperhitungkan kemungkinan bahwa skala prapenjualan tahunan yang dapat diatribusikan dapat menyatu dengan skala BSD dan mengarah pada peningkatan dalam 12-18 bulan.


CTRA dinilai satu tingkat lebih tinggi dari BIM Land, didukung oleh arus kas pengembangan properti residensial, diversifikasi yang lebih besar di seluruh wilayah ekonomi dan portofolio proyek besar. Sebaliknya, sekitar setengah dari penjualan BIM Land berasal dari properti berbasis pariwisata, seperti kondotel dan vila sewaan, yang permintaannya lebih bersifat siklus daripada unit hunian. Selain itu, presales BIM Land terkonsentrasi di tiga lokasi, dua di antaranya masih dalam tahap awal pengembangan.