Likuiditas Naik, Peringkat Jangka Panjang Issuer Default Rating Jababeka (KIJA) Di Revisi

Kenaikan peringkat ini mencerminkan pandangan kami terhadap peningkatan likuiditas KIJA sehingga kas dan setaranya akan tetap stabil dalam jangka menengah meskipun amortisasi pinjaman meningkat. Hal ini didukung oleh arus kas bebas (FCF) yang netral hingga positif dan peningkatan akses ke bank domestik yang kami yakini dapat digunakan perusahaan untuk mendanai belanja modal dan biaya konstruksi sesuai kebutuhan.

Nilai IDR 'B-' juga mencerminkan skala penjualan kontrak KIJA yang kecil dan siklus penjualan lahan industrinya, yang diimbangi dengan peningkatan arus kas non-pengembangan dari pembangkit listrik, pelabuhan kering dan jasa pengelolaan perkebunan, untuk menutupi beban bunga.

Peringkat Nasional ‘BB’ menunjukkan peningkatan risiko gagal bayar dibandingkan dengan emiten atau obligasi lain di negara atau kesatuan moneter yang sama.

Peningkatan Likuiditas: Kami memperkirakan KIJA akan menjaga kecukupan likuiditas dalam jangka menengah, didukung oleh FCF netral-positif dan akses yang memadai ke bank domestik untuk mendanai belanja modal dan konstruksi. Oleh karena itu, kami memperkirakan saldo kas perusahaan akan tetap stabil meskipun terdapat peningkatan pembayaran utang sekitar IDR700 miliar pada tahun 2024 dan 2025 jika digabungkan. KIJA memperoleh pinjaman berjangka sebesar USD14 juta (sekitar Rp220 miliar) dari PT Bank Mandiri (Persero) Tbk (BBB-/AA+(idn)/Stabil) untuk mendanai belanja modal pada tahun 2023 dan sedang dalam negosiasi fasilitas lebih lanjut dengan bank lain.

Perlindungan Bunga Non-Pembangunan yang Sehat : Kami memperkirakan KIJA akan mempertahankan arus kas yang stabil dari sumber-sumber non-pembangunan, mengimbangi siklus penjualan properti industri. Kami memperkirakan EBITDA non-pengembangan sebesar IDR458 miliar pada tahun 2023 dan IDR490 miliar pada tahun 2024 yang berasal dari peningkatan penjualan listrik, produksi di dry port KIJA, dan pengelolaan kawasan seiring dengan berkembangnya kota mandiri tersebut. Hal ini akan mengimbangi peningkatan kupon pada obligasi KIJA tahun 2027. Oleh karena itu, kami memperkirakan EBITDA/biaya bunga non-pengembangan akan meningkat menjadi sekitar 1,3x-1,4x dalam beberapa tahun ke depan (2022: 1,1x).

Skala Prapenjualan yang Kecil dan Stabil : Kami memperkirakan prapenjualan, tidak termasuk perusahaan patungan KIJA - PT Kawasan Industri Kendal - akan tetap stabil pada kisaran Rp900 miliar dalam beberapa tahun ke depan. Hal ini didukung oleh catatan investasi asing langsung (FDI) yang kuat di Indonesia. Kami yakin aliran masuk FDI akan tetap stabil, meskipun aliran masuknya melambat untuk sementara pada semester pertama 2024 karena pemilihan umum yang dimulai pada bulan Februari. Penjualan lahan dan bangunan industri akan menyumbang sebagian besar prapenjualan dalam dua tahun ke depan, dengan rumah, ruko, dan lahan komersial dengan harga terjangkau akan mengisi sisanya.

Manfaat dari Rabat PPN: Kami memperkirakan potongan pajak pertambahan nilai (PPN) Indonesia atas rumah dengan harga di bawah Rp2 miliar akan mendukung prapenjualan residensial KIJA pada tahun 2024. Persediaan KIJA yang telah selesai sekitar Rp300 miliar sebagian besar merupakan rumah tapak dan apartemen dengan nilai di bawah Rp2 miliar, yang mana akan termasuk dalam lingkup rabat. Peraturan tersebut memberikan diskon 11% untuk rumah di segmen harga ini jika dijual dan diserahterimakan antara November 2023 hingga 30 Juni 2024, dan diskon 50% berlaku untuk rumah serah terima mulai Juli 2024 hingga akhir Desember 2024.

JV Kendal Didekonsolidasi: Kami telah mendekonsolidasi 51% usaha patungan (JV) KIJA di Kendal dalam penilaian pemeringkatan kami. Kendal bukan penjamin uang kertas dolar AS, dan KIJA memerlukan persetujuan dari mitranya yang 49%, PT Sembcorp Development Indonesia, untuk mengambil dividen. KIJA menerima dividen pertama sebesar Rp132 miliar dari Kendal pada tahun 2023, namun visibilitas pembayaran dividen berikutnya masih rendah karena rencana pengembangan JV tersebut.

Kami tidak mengantisipasi dukungan untuk JV dari KIJA, karena Kendal sudah mandiri dengan arus kas operasional yang stabil, prapenjualan sebesar Rp1,1 triliun pada 9M23 dan tidak ada utang. Baik KIJA maupun Sembcorp tidak pernah menjamin utang Kendal di masa lalu.

Peringkat KIJA sebanding dengan peringkat PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI, B-/Stabil) dan PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR; IDR: CCC+, Peringkat Nasional: B+(idn)/Negatif).

KIJA dan ASRI memiliki profil risiko bisnis dan keuangan yang serupa, sehingga diperingkat pada tingkat yang sama. Profil bisnis KIJA serupa dengan ASRI, karena skala pra-penjualannya yang lebih kecil – sebagian besar berasal dari siklus penjualan lahan industri – dikompensasi oleh arus kas yang stabil dari sumber-sumber non-pengembangan yang menutupi beban bunga. Produk residensial ASRI menunjukkan permintaan yang lebih stabil, mengingat kota-kota residensial yang sudah mapan dan keragaman produk, serta mendukung skala pra-penjualan yang lebih tinggi sebesar Rp2 triliun. Baik KIJA maupun ASRI memiliki posisi likuiditas yang serupa, karena mereka mengandalkan pendanaan eksternal atau penjualan aset untuk membayar utang.

KIJA dinilai lebih tinggi dari LPKR baik di skala internasional maupun nasional. Ukuran prapenjualan KIJA yang lebih kecil dibandingkan dengan LPKR diimbangi dengan membaiknya likuiditas KIJA setelah restrukturisasi uang kertas dolar AS pada akhir tahun 2022 dan FCF yang netral hingga positif. KIJA tidak memiliki jatuh tempo material dalam tiga tahun ke depan, sedangkan obligasi LPKR tahun 2025 akan jatuh tempo dalam 14 bulan.

Peringkat LPKR di ‘CCC+’ tidak hanya mencerminkan peningkatan risiko likuiditas dan refinancing atas obligasi senilai USD237 juta yang jatuh tempo pada 22 Januari 2025, namun juga ketersediaan beberapa faktor untuk mendukung proses tersebut, termasuk sejumlah besar aset yang belum dijaminkan dan waktu penyelesaian sekitar 12 bulan.

Asumsi Utama Fitch dalam Kasus Pemeringkatan Kami untuk Emiten

- Prapenjualan, tidak termasuk ventura bersama Kendal, sebesar Rp919 miliar pada tahun 2023 dan Rp927 miliar pada tahun 2024