EmitenNews.com — Fitch Ratings mengafirmasi Emiten Default Rating (IDR) PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) yang berbasis di Indonesia di 'B-'. Outlooknya Stabil.


Afirmasi dan Outlook Stabil mencerminkan ekspektasi Fitch bahwa prapenjualan ASRI akan terus meningkat secara stabil dan arus kas bebas (FCF) tetap sehat, bahkan setelah kenaikan tingkat kupon pada uang kertas dolar AS yang jatuh tempo pada tahun 2024 dan 2025. Kami mengharapkan likuiditas perusahaan akan tetap stabil dalam 12-18 bulan ke depan, mengingat saldo kasnya sebesar Rp1,3 triliun pada 31 Maret 2022 dan proyeksi FCF kami sekitar Rp500 miliar untuk tahun 2022.


ASRI perlu menunjukkan kemampuannya untuk membayar kembali uang kertas dolar AS pada waktu yang tepat sebelum kami mempertimbangkan untuk menaikkan peringkat.


Pertumbuhan Presales yang Stabil: Peringkat ASRI didukung oleh presales lebih dari Rp3 triliun, yang kami perkirakan akan meningkat 5%-6% per tahun selama dua tahun ke depan. Prapenjualan akan didorong oleh permintaan yang sehat untuk rumah tapak yang terjangkau di kota mandiri Suvarna Sutera, di mana harga Rp1,5 miliar-2 miliar per unit untuk pembeli rumah pertama kali. Prapenjualan di kotapraja Alam Sutera menarik bagi para pembaru dan juga harus tetap stabil, terutama jika harga komoditas ekspor utama seperti batu bara dan minyak sawit tetap sehat. Presales di kota mandiri Alam Sutera naik 15% yoy di 1Q22.


Kami memperkirakan ASRI akan mencatat prapenjualan yang lebih tinggi di 2H22 karena memiliki rencana untuk meluncurkan klaster baru di kedua kota mandiri dan menara baru yang berdekatan dengan proyek apartemen yang ada akhir tahun ini. Ini harus mengimbangi kinerja moderat di 1Q22, ketika perusahaan mencatat prapenjualan sebesar Rp569 miliar, mewakili 18% dari perkiraan 2022 kami.


Risiko Eksekusi pada Penjualan Aset: Kami belum memperhitungkan penjualan aset yang dijaminkan ASRI dalam kasus pemeringkatan kami. Penjualan proyek menara perkantorannya, The Tower, tetap menantang, dengan hanya 15% dari unit strata yang terjual sejak diluncurkan pada 2013. Namun, ASRI telah mampu mengamankan sewa jangka panjang untuk sekitar 60% dari sisa ruang. dengan bank lokal tahun ini, yang dapat meningkatkan prospek penjualan aset tersebut. Perusahaan belum menjual aset yang dijaminkan lainnya sampai saat ini.


Meningkatnya Inflasi, Suku Bunga: Inflasi yang meningkat dan kenaikan suku bunga dapat mengurangi peningkatan FCF ASRI selama 12 hingga 18 bulan ke depan. Kami memperkirakan biaya konstruksi akan naik 10% pada tahun 2022 dan 14% lagi pada tahun 2023, didorong oleh kenaikan harga baja. Kami percaya ASRI tidak akan dapat memberikan kenaikan biaya penuh kepada pembeli rumah tanpa mempengaruhi permintaan, dan memperkirakan margin EBITDA akan menyempit beberapa poin persentase dalam dua tahun ke depan.


Sekitar 60% dari total prapenjualan ASRI didanai oleh pinjaman hipotek. Kenaikan suku bunga dapat menghambat pertumbuhan pra-penjualan, terutama di kotapraja Suvarna Sutera, di mana lebih dari 80% penjualan didanai hipotek, meskipun hal ini dapat dikurangi oleh beberapa bank lokal yang menawarkan suku bunga tetap untuk jangka panjang. Dampaknya juga sebagian akan diimbangi oleh pembeli rumah yang beralih ke opsi yang lebih terjangkau serta kemampuan ASRI untuk mengalihkan peluncuran produk antara dua kotaprajanya untuk memenuhi permintaan yang berubah.


Memoderasi Arus Kas Bebas: Kami memperkirakan ASRI akan menghasilkan Rp480 miliar-600 miliar FCF per tahun selama tahun 2022 dan 2023, turun dari Rp871 miliar pada tahun 2021. Hal ini karena pengumpulan kas akan meningkat dengan penjualan rumah jadi yang lebih rendah, sementara konstruksi dan biaya bunga akan meningkat.


Risiko Deposit CFLD Dimitigasi: Kami belum memasukkan penjualan tanah ke China Fortune Land Development Co., Ltd. (CFLD) dalam prakiraan 2022-2025 kami untuk ASRI karena kesulitan keuangan CFLD. ASRI memiliki deposit yang dapat dikembalikan sekitar Rp650 miliar dari CFLD, yang secara bertahap akan diimbangi dengan pengiriman bidang tanah oleh ASRI selama lima tahun hingga akhir 2021. 


ASRI telah mengkonfirmasi bahwa perjanjian tersebut tidak memerlukan pengembalian deposit yang dapat dikembalikan pada saat kadaluwarsa. Kami mengurangi nilai deposit CFLD dari aset properti bersih ASRI yang digunakan sebagai penyebut dalam perhitungan leverage pembangun rumah kami.


IDR 'B-' ASRI sebanding dengan dua rekan terdekat perusahaan, PT Kawasan Industri Jababeka Tbk (KIJA, B-/Stabil) dan PT Lippo Karawaci TBK (B-/Stabil).


Prapenjualan KIJA lebih rendah dari ASRI, tetapi hal ini diimbangi oleh arus kas KIJA yang stabil dari sumber non-pembangunan, terutama perjanjian pembelian listrik jangka panjang dengan PT Perusahaan Listrik Negara (Persero) (BBB/Stabil) milik negara. jasa pengelolaan pelabuhan dan perkebunan. Ini secara agregat menutupi beban bunga KIJA sekitar 0,8x. Jatuh tempo obligasi KJIA yang belum tertangani paling awal adalah pada tahun 2023, dan kami berharap hanya utang bank yang dapat diabaikan sebelum itu akan dipenuhi melalui dana yang dihasilkan secara internal. Dengan demikian, ASRI dinilai setara dengan KIJA.


ASRI dan Lippo juga dinilai pada level yang sama. Profil risiko bisnis ASRI lebih baik daripada Lippo karena memiliki margin keuntungan yang lebih tinggi dan produk dalam bauran penjualannya terdiversifikasi, yang mendukung arus kas bebas yang sehat. Kami mengharapkan ASRI untuk menghasilkan FCF netral-ke-positif dalam dua tahun ke depan. 


Arus kas bebas Lippo secara signifikan negatif, tetapi ini dimitigasi oleh likuiditasnya yang lebih kuat dan kebutuhan pembiayaan kembali yang lebih rendah dibandingkan dengan obligasi paling awal yang akan jatuh tempo pada tahun 2025. Kemampuan ASRI untuk membiayai kembali akan tergantung pada kondisi ekonomi yang menguntungkan dan kemampuannya untuk mendapatkan kembali pinjaman dan kepercayaan investor setelah bursa utang tertekan pada tahun 2020.