EmitenNews.com - Fitch Ratings menaikkan peringkat pengembang properti yang berbasis di Indonesia PT Modernland Realty Tbk (MDLN) Long-Term Issuer Default Rating (IDR) menjadi 'CCC-', dari 'RD' (Restricted Default), mengikuti penyelesaian restrukturisasi uang kertas dolar AS.


Pada saat yang sama, Fitch telah meningkatkan ke 'CCC-', dari 'C', MDLN merestrukturisasi obligasi USD179 juta jatuh tempo 2025 dan USD268 juta obligasi jatuh tempo 2027, yang diterbitkan oleh anak perusahaan yang dimiliki sepenuhnya MDLN, JGC Ventures Pte Ltd dan Modernland Overseas Pte Ltd, masing-masing. Peringkat Pemulihan pada uang kertas tetap di 'RR4'. Wesel yang dijamin oleh MDLN dan anak perusahaan tertentu, dinilai pada tingkat yang sama dengan IDR MDLN karena merupakan kewajiban langsung dan tidak subordinasi.


Peningkatan tersebut mengikuti penyelesaian rencana restrukturisasi utang, yang secara efektif mencakup liburan pembayaran bunga dalam 12 bulan pertama dan telah meningkatkan likuiditas MDLN. Peringkat MDLN mencerminkan struktur permodalan yang tidak berkelanjutan, yang kemungkinan membutuhkan penjualan aset untuk mengurangi utang, dan arus kas internal yang tidak mencukupi. Peristiwa likuiditas signifikan MDLN berikutnya adalah penjualan aset senilai USD160 juta, yang akan diselesaikan pada akhir tahun 2024. Namun, saldo kasnya akan mulai menipis dengan cepat setelah tahun 2023 karena peningkatan kupon tunai pada uang kertas dolar AS kecuali MDLN dapat meningkatkan pra-penjualan secara signifikan.


Rencana Penjualan Aset Tidak Jelas: MDLN diharuskan untuk menyelesaikan penjualan aset setidaknya USD40 juta dan USD160 juta masing-masing pada akhir Juni 2023 dan akhir Desember 2024, dengan 75% dari hasil digunakan untuk menebus wesel. Perusahaan mendongkrak kas sebesar Rp1 triliun dari penjualan 33% sahamnya di PT Astra Modernland (AML), yang seharusnya cukup untuk memenuhi target penjualan aset pertamanya.


Perusahaan memiliki beberapa landasan untuk memenuhi tenggat waktu Desember 2024, tetapi kegagalan untuk melakukannya akan merupakan peristiwa default berdasarkan catatan yang direstrukturisasi. Risiko eksekusi tinggi, mengingat kurangnya kejelasan seputar rencananya, meskipun telah mengidentifikasi bidang tanah di kawasan perumahan di Jakarta Garden City dan kawasan industri di Cikande dan memiliki cukup waktu untuk mengeksekusi penjualan.


Struktur Permodalan yang Lemah: Arus kas internal MDLN tidak cukup untuk melunasi utangnya, meskipun kupon tunai nol persen untuk tahun pertama restrukturisasi, mengingat leverage yang tinggi dan penghasilan kas yang lemah karena pra-penjualan yang rendah. Kami percaya prapenjualan tidak akan cukup untuk memenuhi pembayaran bunga pada tahun 2023, ketika tingkat bunga naik ke kupon tunai 1%.


Prapenjualan Tetap Rendah: Kami memperkirakan prapenjualan sebesar Rp1,0 triliun pada tahun 2022 dan Rp1,2 triliun pada tahun 2023, mengikuti Rp723 miliar yang dicapai pada tahun 2021. Kami tidak percaya prapenjualan akan pulih ke rata-rata historis MDLN sekitar Rp2 triliun dalam jangka menengah, karena restrukturisasi utang telah menghambat kepercayaan pembeli. 


Hal ini terlihat pada penurunan tajam 50%-60% dalam prapenjualan dari tingkat pra-pandemi di tengah pembatalan dan penjualan baru yang lesu. Perusahaan berusaha untuk mendapatkan kembali kepercayaan pembeli dan menghidupkan kembali pra-penjualan.


ESG - Struktur Tata Kelola: Kami telah menurunkan Skor Relevansi LST MDLN untuk Strategi Manajemen menjadi '4', dari '5', setelah restrukturisasi utang selesai. Manajemen keuangan MDLN yang buruk telah menyebabkan pembayaran yang tidak terjawab dan restrukturisasi utang yang berulang. Hal ini telah mengganggu akses pendanaan dan mengakibatkan penurunan presales yang signifikan, membatasi fleksibilitas keuangan dan upaya untuk meningkatkan struktur permodalan. Hal ini memiliki dampak negatif terhadap profil kredit dan relevan dengan peringkat dalam hubungannya dengan faktor-faktor lain.


Pada saat yang sama, kami telah menurunkan Skor Relevansi LST MDLN untuk Transparansi Keuangan menjadi '3', dari '5', karena kami yakin pengungkapan keuangan dan pelaporan tepat waktu telah membaik setelah selesainya restrukturisasi utang.


Peringkat MDLN sebanding dengan peringkat PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN, CCC), yang dicirikan oleh arus kas operasi yang negatif, ketergantungan yang tinggi pada penjualan aset untuk menutup kesenjangan arus kas, dan skala prapenjualan yang dapat diatribusikan tahunan yang rendah sekitar Rp1,0 triliun- 1,2 triliun. Namun, menurut kami, APLN memiliki profil yang lebih kuat, karena kemampuannya untuk melayani kupon dolar AS secara penuh dan likuiditas tambahan dari jalur perbankan yang belum ditarik. Sebaliknya, MDLN telah sepenuhnya menarik semua lini perbankannya dan belum mengamankan jalur baru. Restrukturisasi utang MDLN juga telah membatasi akses pendanaannya, menunjukkan bahwa ia memiliki fleksibilitas keuangan yang lebih rendah daripada APLN.


MDLN dinilai satu tingkat lebih tinggi dari Guangzhou R&F Properties Co. Ltd. (CC) dan Xinyuan Real Estate Co., Ltd. (CC), karena memiliki likuiditas yang lebih baik selama 12-18 bulan ke depan karena tidak memiliki jatuh tempo besar yang belum tertangani di 12-18 bulan ke depan. Sementara itu, Guangzhou memiliki sejumlah besar utang jangka pendek yang jatuh tempo pada tahun 2022, sementara Xinyuan memiliki obligasi luar negeri yang akan jatuh tempo dalam 12 bulan ke depan.


Asumsi Utama Fitch Dalam Kasus Pemeringkatan Kami untuk Emiten:

- Presales meningkat menjadi Rp1,0 triliun pada 2022 dan Rp1,2 triliun pada 2023


- Arus kas operasi positif sebesar Rp121 miliar pada tahun 2022 dan negatif Rp4 miliar pada tahun 2023


- Capex kembali ke tingkat historis sekitar Rp90 miliar per tahun dari 2022


- Nota pembelian kembali pada tahun 2022 menggunakan hasil penjualan AML, sebagaimana diatur dalam indenture