EmitenNews.com - Laporan keuangan kuartal ketiga tahun 2025 menyajikan fenomena menarik yang patut dicermati oleh para pelaku pasar modal di sektor properti. Dua emiten raksasa, PT Ciputra Development Tbk (CTRA) dan PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE), menunjukkan arah kinerja yang bertolak belakang atau mengalami divergensi yang sangat tajam. Fenomena ini menjadi studi kasus penting mengenai bagaimana sebaran geografis proyek dan struktur modal menentukan daya tahan sebuah perusahaan saat likuiditas pasar sedang mengalami kontraksi atau menyusut.

Anatomi Laba, Pertumbuhan vs Koreksi

Berdasarkan data primer yang dihimpun, CTRA berhasil membukukan laba periode berjalan yang dapat diatribusikan kepada entitas induk atau yang sering disebut sebagai bottom line sebesar Rp1,62 triliun. Angka ini mencerminkan pertumbuhan signifikan sebesar 27 persen secara tahunan di tengah tantangan suku bunga yang masih tinggi. 

Sebaliknya, BSDE justru mencatatkan penurunan laba bersih yang cukup drastis sebesar 49,5 persen menjadi Rp1,36 triliun. Penurunan ini memberikan sinyal adanya pengeroposan margin operasional karena laba usaha BSDE merosot jauh lebih dalam daripada penurunan pendapatannya, sebuah kondisi yang dalam terminologi keuangan disebut sebagai negative operating leverage.

Efektivitas Geographical Hedge (Lindung Nilai Geografis)

Faktor kunci yang mendasari perbedaan performa ini adalah efektivitas strategi Geographical Hedge atau lindung nilai geografis yang diterapkan oleh grup Ciputra. Dengan menyebarkan portofolio proyek di 34 kota di seluruh Indonesia, CTRA tidak menggantungkan nasibnya hanya pada satu titik ekonomi. 

Saat pasar properti di wilayah satelit Jakarta seperti Sentul mulai mendingin, terbukti dari proyek Citra City Sentul yang mencatatkan rugi bersih Rp77,5 miliar, CTRA mendapat kompensasi pertumbuhan dari wilayah luar Jawa. Proyek di Medan dan Makassar muncul sebagai "tambang emas" baru dengan harga unit rata-rata yang sangat premium, berkisar antara Rp4 miliar hingga Rp5,9 miliar per unit, yang menunjukkan bahwa daya serap pasar kelas atas di daerah masih sangat solid.

Di sisi lain, BSDE masih menghadapi tantangan berupa konsentrasi aset yang sangat tinggi di wilayah BSD City, Tangerang. Meskipun BSD merupakan kawasan kota mandiri yang sangat matang, ketergantungan yang besar pada satu lokasi membuat kinerja perusahaan sangat rentan terhadap fluktuasi daya beli di koridor tersebut. 

Struktur Modal, KSO vs Beban Bunga

Selain masalah konsentrasi wilayah, perbedaan struktur modal menjadi pemisah besar antara kedua titan ini. CTRA menjalankan model bisnis yang cenderung asset-light melalui skema Kerja Sama Operasi (KSO) dengan mitra lokal. Strategi ini memungkinkan perusahaan berekspansi tanpa harus menguras kas untuk akuisisi lahan mentah yang mahal, sehingga CTRA mampu menjaga posisi Net Cash atau saldo kas yang lebih besar daripada total utang banknya.

Kontras dengan kondisi tersebut, BSDE memikul beban bunga dan keuangan yang cukup masif, mencapai Rp1,13 triliun dalam sembilan bulan pertama tahun 2025. Dengan total utang bank jangka panjang yang mencapai belasan triliun rupiah, setiap rupiah pendapatan yang dihasilkan BSDE harus tergerus oleh biaya modal yang tinggi sebelum sampai ke kantong pemegang saham. 

Namun, sebagai catatan riset yang berimbang, investor juga perlu memperhatikan bahwa CTRA belum sepenuhnya mencapai target penjualan tahunan atau marketing sales karena baru terealisasi sekitar 76 persen. Selain itu, model KSO yang menjadi keunggulan CTRA juga menyimpan risiko ketergantungan pada kesehatan finansial mitra lokal yang harus terus dipantau.

Menimbang Risiko di Persimpangan Jalan

Secara keseluruhan, kinerja hingga September 2025 ini memberikan pelajaran berharga bagi investor bahwa diversifikasi geografis bukan sekadar pelengkap laporan tahunan, melainkan mekanisme pertahanan nyata saat ekonomi lokal bergejolak. 

CTRA saat ini berada di atas angin berkat fleksibilitas operasionalnya, sementara BSDE perlu melakukan akselerasi dalam rotasi aset dan efisiensi struktur utang agar beban bunga tidak terus menekan profitabilitas di masa depan. Memahami profil utang dan lokasi proyek secara mendalam akan menjadi kunci utama bagi siapa pun yang ingin mengalokasikan modal di sektor yang sangat padat modal ini.

Disclaimer: Keputusan investasi sepenuhnya milik Anda, riset ini adalah instrumen edukasi, bukan instruksi transaksi.