EmitenNews.com—Fitch Ratings telah mengafirmasi peringkat emiten jangka panjang (IDR) yang berbasis di Indonesia PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN) di 'CCC'. Fitch juga telah mengafirmasi peringkat surat utang APLN senilai USD300 juta 5,95% yang jatuh tempo Juni 2024 di 'CCC' dengan Recovery Rating 'RR4'. Surat utang tersebut diterbitkan oleh anak perusahaan yang dimiliki sepenuhnya oleh APLN, APL Realty Holdings Pte. Ltd., dan dijamin oleh APLN dan beberapa anak perusahaannya.

 

Peringkat APLN mencerminkan likuiditas yang lemah, khususnya untuk menutupi pembayaran bunga dan biaya operasional di perusahaan induk. Peringkat tersebut juga mengakui risiko pembiayaan kembali yang tinggi terkait dengan jatuh tempo pinjaman APLN sebesar SGD172,8 juta dari Guthrie Venture Pte. Ltd. jatuh tempo pada 20 November 2022. Pembayaran pinjaman bergantung pada penjualan Central Park Mall, yang dijaminkan terhadap fasilitas, atau negosiasi ulang persyaratan dengan pemberi pinjaman.

 

Likuiditas perusahaan induk sebagian besar bergantung pada kas, pendapatan sewa dari Central Park Mall dan arus kas dari anak perusahaan, termasuk dividen dan pemulihan pinjaman pemegang saham. Kami mengharapkan prapenjualan properti tetap sehat pada tahun 2022, mendukung saldo kas konsolidasi yang stabil di anak perusahaan dan, pada gilirannya, kemampuan perusahaan induk untuk memenuhi bunga dan biaya operasionalnya dalam enam bulan ke depan.

 

Likuiditas Perusahaan Induk Minimal: Kami memperkirakan pengeluaran kas sekitar Rp230 miliar di perusahaan induk pada 2H22. Ini termasuk arus kas masuk sekitar Rp140 miliar, sebagian besar terdiri dari sewa dari Central Park Mall (2021: Rp287 miliar), dan arus keluar sekitar Rp375 miliar, terutama pembayaran bunga dan biaya lindung nilai mata uang asing (2021: Rp592 miliar). APLN harus dapat mengatasi kesenjangan likuiditas sebesar Rp235 miliar di 2H22 dengan menggunakan penerimaan dividen dan dengan memulihkan pinjaman pemegang saham (saldo pinjaman pemegang saham akhir 2021: Rp896 miliar).

 

Kas Tersedia di Anak Perusahaan: APLN melaporkan total saldo kas konsolidasi sekitar Rp1,2 triliun pada akhir-1Q22. Kami memperkirakan bahwa lima anak perusahaan dengan saldo kas terbesar memegang sekitar Rp650 miliar uang tunai, atau sekitar Rp450 miliar tidak termasuk bagian minoritas. Sekitar 35% dari uang tunai ini disimpan di anak perusahaan bebas hutang, di mana perusahaan telah mengkonfirmasi tidak ada pengeluaran konstruksi lebih lanjut. Oleh karena itu, kami berharap uang tunai ini menjadi yang paling mudah diakses oleh APLN.

 

Risiko Pembiayaan Ulang Tinggi: Pinjaman SGD172,8 juta (Rp1,8 triliun) dari Guthrie Venture, dijamin oleh Central Park Mall, akan jatuh tempo pada 20 November 2022. APLN berencana menjual Central Park Mall dan menggunakan dana tersebut untuk membayar utang . APLN telah berusaha menjual mal selama dua tahun terakhir dan menjual 15% saham ke CPM Assets Indonesia pada Desember 2020 seharga Rp705 miliar. Perusahaan telah mengkonfirmasi bahwa penjualan sedang berjalan, tetapi waktunya sangat ketat, meningkatkan risiko eksekusi tepat waktu.

 

Pemulihan Pendapatan Sewa : Kami berharap kinerja Central Park Mall meningkat sejalan dengan pandangan kami untuk pusat perbelanjaan di Indonesia, dengan penghapusan pembatasan akibat pandemi yang mengarah pada pemulihan jumlah pengunjung dan penjualan penyewa. Tingkat hunian mal melebihi 93% pada akhir 2021 dan pendapatan sewa meningkat sepanjang tahun. Kami percaya APLN mungkin dapat menegosiasikan perpanjangan jatuh tempo pinjaman dengan pemberi pinjaman jika penjualan mal ditunda berdasarkan kualitas agunan.

 

Pra-Penjualan Lebih Rendah, tapi Sehat : Kami memperkirakan pra-penjualan konsolidasi turun sekitar 15% menjadi Rp2,5 triliun pada 2022 (1H22: Rp1,2 triliun), tetapi tetap sehat. Pra-penjualan pada tahun 2021 didukung oleh insentif Bank Indonesia, seperti potongan pajak pertambahan nilai atas persediaan yang telah selesai. Rabat ini, yang berlaku untuk rumah dengan nilai kurang dari Rp5 miliar, dibelah dua pada tahun 2022. Tindakan ini akan berakhir pada akhir September 2022. Kami percaya bahwa rabat mendorong permintaan perumahan, mendukung pra-penjualan konsolidasi sebesar Rp2,9 triliun pada tahun 2021.

 

SCP Selaras dengan Induk: APLN 83% dimiliki oleh PT Indofica, sebuah perusahaan swasta yang dikendalikan oleh Trihatma Kusuma Haliman. Kami menilai Standalone Credit Profiles (SCPs) APLN dan PT Indofica pada level yang sama; PT Indofica bebas utang, dengan portofolio kecil properti komersial dan tanah. Oleh karena itu, SCP-nya didorong oleh 83% sahamnya di APLN, karena aset dan EBITDA-nya tidak cukup signifikan untuk menjamin SCP yang berbeda dengan APLN. Dengan demikian, profil kredit PT Indofica tidak mempengaruhi peringkat APLN berdasarkan Kriteria Linkage Induk dan Anak Perusahaan Fitch.