Penurunan Dukungan Sewa: FCF juga akan dibantu oleh dukungan sewa yang lebih rendah untuk First REIT, menyusul restrukturisasi perjanjiannya dengan Lippo, dan pembayaran yang lebih rendah kepada Lippo Malls Indonesia Retail Trust (LMIRT, CCC) untuk memulihkan kinerja pusat perbelanjaan dan berakhirnya menyewa dukungan ke beberapa mal pada tahun 2022. Pendapatan dividen ke Lippo dari anak perusahaan dan asosiasinya, yang mendukung FCF, akan turun menjadi Rp150 miliar-180 miliar per tahun dalam dua tahun ke depan (9M22: Rp243 miliar), dan sebagian besar berasal dari SILO, di tengah profil likuiditas LMIRT yang lemah.

 

Peringkat Berdasarkan Profil Mandiri: Kami menilai peringkat Lippo berdasarkan perusahaan mandiri dan anak perusahaan yang dipegang erat, dan mengecualikan anak perusahaan terdaftar utamanya, PT Lippo Cikarang Tbk dan SILO. Hal ini mencerminkan keterbatasan kas yang dapat dipertukarkan antara Lippo - yang merupakan obligor dari sebagian besar utang grup terkonsolidasi, dan anak perusahaan utamanya yang tercatat di bursa.

 

Peringkat Lippo dapat dibandingkan dengan perusahaan sejenis seperti PT Kawasan Industri Jababeka Tbk (KIJA, CCC+/BB-(idn)/Stabil) dan PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI, B-/Stabil).

 

Prapenjualan Lippo hampir seluruhnya berasal dari properti residensial, yang lebih tahan terhadap penurunan ekonomi dibandingkan penjualan lahan industri, yang merupakan sekitar setengah dari prapenjualan KIJA. Lippo juga memiliki skala prapenjualan yang jauh lebih besar di atas Rp2,5 triliun dibandingkan dengan KIJA sebesar Rp1 triliun. Namun, pendapatan berulang KIJA dari pembangkit listriknya menutupi sebagian besar biaya bunganya, dan memitigasi risiko pembangunannya. KIJA perlu mendapatkan kembali akses ke dana bank untuk melunasi amortisasi pinjaman bank tanpa menghabiskan saldo kasnya, menyusul restrukturisasi utangnya pada tahun 2022. Sebaliknya, kami yakin Lippo memiliki akses yang lebih kuat ke bank domestik, yang mendukung likuiditas perusahaan, mendorong peringkat yang lebih tinggi dari KIJA pada skala peringkat internasional dan nasional.

 

Prapenjualan ASRI Rp2,5 triliun-3,0 triliun pada 2022 sebanding dengan Lippo. Namun, ASRI memiliki margin keuntungan yang lebih tinggi dan porsi penjualan tanah yang lebih besar dalam bauran penjualannya, yang akan membantu menghasilkan FCF netral hingga positif dalam dua tahun ke depan. Menyusul penawaran tender ASRI pada akhir 2022 untuk membeli kembali uang kertas dolar AS tanpa jaminan yang jatuh tempo pada Mei 2024, kami yakin risiko pembiayaan kembali dapat dikelola. Demikian pula, kami perkirakan Lippo akan membiayai kembali uang kertas dolar AS yang jatuh tempo pada Januari 2025. Akibatnya, kedua perusahaan diperingkat pada level yang sama.



Asumsi utama Fitch dalam rating case kami untuk emiten tersebut meliputi:

- Penjualan di luar tanah curah pada tingkat mandiri Rp2,5 triliun-3 triliun selama 2023-2025

- Selisih FCF sebesar Rp630 miliar di tahun 2023 dan Rp425 miliar di tahun 2024, dari estimasi selisih sebesar Rp700 miliar di tahun 2022

- Pendapatan dividen dari anak perusahaan utama Rp160 miliar-180 miliar per tahun pada 2023-2024

- EBITDA positif dari bisnis pendapatan berulang, seperti hotel, mal, dan manajemen properti

- Penurunan dukungan sewa kepada First REIT dan LMIRT sebesar Rp543 miliar di tahun 2023 dan Rp436 miliar di tahun 2024