Namun demikian, menurut kami permintaan perumahan jangka panjang akan didukung oleh populasi muda dan urbanisasi yang cepat, yang mendorong pertumbuhan ekonomi. Kami memperkirakan pertumbuhan PDB Indonesia akan tetap sehat di 4,8% pada tahun 2023 dan meningkat menjadi 5,4% pada tahun 2024. Bank-bank domestik tetap mendukung pinjaman rumah konsumen, mempertahankan suku bunga pinjaman yang sebagian besar stabil sejak Januari 2022, meskipun suku bunga acuan meningkat sebesar 225bp. Prapenjualan harus didorong oleh apartemen bertingkat tinggi yang baru diluncurkan di superblok yang ada, yang akan selesai pada tahun 2025.

 

Eksekusi Proyek yang Bijaksana: Profil keuangan PWON didukung oleh pengembangan proyek-proyek campuran yang berhati-hati. Hanya ada satu proyek greenfield di Bekasi, dengan konstruksi bertahap komponen perumahan dan komersial. Kami berharap PWON dapat mengamankan pra-penjualan yang cukup untuk mendanai pembangunan properti yang akan dijual. Menurut kami, risiko eksekusi untuk proyek PWON lainnya dapat dikelola, karena merupakan bagian dari proyek yang sudah ada dan sebagian besar memiliki pra-penjualan yang cukup untuk mendanai konstruksi.

 

PWON diperingkat satu tingkat lebih tinggi dari PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSD, BB-/Stabil), karena EBITDA non-pembangunannya yang lebih besar, yang terbukti lebih tahan terhadap penurunan ekonomi dibandingkan sektor pembangunan rumah. EBITDA non-pengembangan PWON berasal dari pusat perbelanjaan premium yang berlokasi baik dengan penyewa yang kuat di superblok serba guna, sementara portofolio kantor mandiri BSD, hotel yang kurang prima, dan pusat perbelanjaan strata-title yang lebih kecil menghadapi tantangan yang lebih besar dari e-commerce. Hal ini, bersama dengan neraca PWON yang lebih kuat, mendukung peringkat satu tingkat lebih tinggi dan mengimbangi bisnis pengembangan properti PWON yang lebih berisiko, yang berskala lebih kecil dan berfokus pada produk dan poin harga yang lebih sempit daripada BSD.

 

PWON mendapat peringkat beberapa tingkat lebih tinggi daripada Lippo Malls Indonesia Retail Trust (LMIRT, CCC-) karena portofolio properti investasinya yang lebih kuat, yang memiliki mal ritel yang lebih besar dan berkualitas lebih baik dengan tingkat hunian yang lebih tinggi, berlokasi di berbagai pengembangan, dan likuiditas yang solid. PWON tidak memiliki jatuh tempo utang hingga 2028 sementara LMIRT menghadapi risiko likuiditas yang tinggi pada pembayaran pinjaman berjangka dan wesel bayar yang jatuh tempo dalam 18 bulan ke depan. Faktor-faktor ini lebih dari mengimbangi risiko pengembangan properti untuk dijual PWON yang tidak dimiliki LMIRT. Profil keuangan PWON yang kuat berasal dari pendekatan konservatifnya terhadap pengembangan dan ekspansi properti.

 

BR Malls Participacoes SA (Mata Uang Asing Jangka Panjang IDR: BB/Stabil, IDR Mata Uang Lokal Jangka Panjang: BBB-/Stabil) dan InRetail Real Estate Corp. (BBB-/Stabil) yang berbasis di Peru adalah operator pusat perbelanjaan terkemuka di negaranya masing-masing. Profil bisnis dasar perusahaan lebih kuat daripada PWON, didorong oleh likuiditas dan daya ungkit portofolio yang lebih tinggi serta aset yang lebih terperinci yang mengimbangi profil keuangan mereka yang lebih lemah. PWON memperoleh sekitar 60% dari pendapatan non-pengembangannya dari tiga aset utama, sementara peer menghasilkan proporsi yang kurang lebih sama dari 10-15 aset. Peringkat BR Malls di 'BB' dibatasi di Plafon Negara Brasil di 'BB', sementara peringkat tingkat investasi InRetail mencerminkan profil konsolidasi induknya, yang telah mendiversifikasi bisnis di bidang makanan.

 

Asumsi Utama Fitch Dalam Kasus Peringkat Kami untuk Emiten dengan Okupansi mal, tidak termasuk mal baru Bekasi yang akan dibuka pada 2024, naik menjadi 91% pada 2023 dan 93% pada 2024. Tingkat hunian secara keseluruhan, termasuk perkantoran dan hotel, diperkirakan meningkat menjadi 84% pada periode yang sama.

 

Pengembalian sewa positif pada sewa ritel tanpa potongan harga sewa pada tahun 2023 (2022: 10% dari biaya sewa dan layanan diberikan sebagai potongan harga). EBITDA non-pembangunan Rp2,2 triliun di 2023 dan Rp2,4 triliun di 2024 (2022: Rp2,1 triliun).

 

Pre-sales Rp1,4 triliun di 2023 dan Rp1,6 triliun di 2024 (2022: Rp1,5 triliun).  Capex dan akuisisi diskresioner atas tanah dan aset operasional senilai IDR2,1 triliun pada 2023 dan IDR1,4 triliun pada 2024 (2022: IDR838 miliar).