Neraca Keuangan Sangat Kuat, Peringkat Jangka Panjang CTRA Naik Jadi BB-

Prospek IDR dan Stabil Jangka Panjang 'BB-' mencerminkan pandangan kami bahwa CTRA akan mempertahankan penjualan tahunan yang dapat diatribusikan, tidak termasuk saham minoritas, di atas IDR5 triliun dalam jangka menengah. Hal ini didukung oleh bauran penjualan terkontrak dan cadangan lahan CTRA yang terdiversifikasi dengan baik di beberapa kota utama, proyek, dan titik harga, memungkinkan CTRA dengan gesit melayani perubahan preferensi konsumen. Akibatnya, kami berharap perusahaan dapat menavigasi permintaan perumahan yang lebih lemah tahun ini di tengah kenaikan inflasi dan suku bunga.

Peringkat tersebut juga didukung oleh neraca CTRA yang sangat kuat, yang memberikan perusahaan fleksibilitas keuangan yang signifikan.

Kontrak Penjualan Stabil : Fitch memperkirakan CTRA akan mencapai penjualan kontrak tahunan yang dapat diatribusikan sekitar Rp5,3 triliun-5,5 triliun pada 2023-2024, meskipun prospek permintaan perumahan melambat di tengah kenaikan suku bunga dan inflasi yang lebih tinggi dalam 12 bulan ke depan. Bank domestik sejauh ini tetap mendukung pinjaman hipotek dengan suku bunga hipotek naik sekitar 25bp pada tahun 2022, dibandingkan dengan kenaikan 200bp pada suku bunga acuan Bank Indonesia. Mayoritas penjualan terkontrak pada tahun 2022 dibayar melalui hipotek (62%), dengan uang tunai (21%) dan cicilan (18%) yang merupakan sisanya.

Menurut kami leverage CTRA yang sangat rendah (utang bersih/aset properti bersih) dalam satu digit rendah, memposisikannya dengan baik untuk memitigasi perlambatan penjualan kontrak yang didanai hipotek jika selera bank domestik berkurang dalam waktu dekat. Perusahaan dapat menawarkan skema cicilan in-house kepada pelanggan sebagai gantinya untuk membiayai penjualan rumah, yang akan meningkatkan pengaruh tetapi harus memungkinkan CTRA untuk tetap berada dalam sensitivitas yang baik untuk peringkat 'BB-'.

Kedaluwarsa Rabat PPN Netral : Menurut kami kontrak penjualan CTRA akan bertahan setelah berakhirnya rabat PPN pemerintah Indonesia atas penjualan rumah pada bulan September 2022. Sebagian besar kinerja penjualan kontrak CTRA yang kuat pada 3Q22 tidak menggunakan insentif, yang mendukung pandangan kami bahwa peningkatan permintaan perumahan mendasar kurang bergantung pada insentif pemerintah.

Bauran Penjualan yang Diversifikasi: Kami percaya bahwa diversifikasi geografis dan produk CTRA meningkatkan stabilitas penjualan kontraknya. Diversifikasi geografis menguntungkan penjualan terkontrak pada tahun 2022, dengan penurunan penjualan terkontrak di Jabodetabek diimbangi dengan peningkatan penjualan di Sulawesi dan Surabaya Raya. Eksposur CTRA pada produk-produk low, mid dan high-end juga memberikan fleksibilitas untuk menyesuaikan pasokan perumahannya dengan permintaan pasar. Produk menengah ke atas dengan nilai lebih dari Rp2 miliar bertanggung jawab atas sebagian besar pertumbuhan penjualan pada tahun 2022.

Leverage Tetap Rendah: Fitch memperkirakan leverage CTRA akan meningkat tetapi tetap di bawah 10% pada tahun 2023 (akhir September 2022: 3%). Saldo kas konsolidasi signifikan sekitar Rp8,4 triliun pada akhir September 2022, dan kami perkirakan jumlahnya sekitar Rp8 triliun tidak termasuk bagian minoritas. Namun, kami berharap perusahaan tetap disiplin saat mengerahkan uang tunai ini. Penggunaan uang tunai akan mencakup pembangunan terukur dari pusat perbelanjaan baru dan rumah sakit di kota-kota mandiri yang ada, peningkatan moderat dalam dividen dan pelunasan utang kotor secara bertahap.

Arus Kas Bebas Negatif rendah: Kami perkirakan CTRA akan menghasilkan arus kas bebas negatif (FCF) pada tahun 2023 dan 2024. Hal ini didasarkan pada estimasi Fitch tentang moderasi dalam kontrak penjualan, belanja modal yang lebih tinggi, dan pengumpulan kas yang lebih lambat, dengan asumsi bahwa beberapa pelanggan beralih dari hipotek pendanaan untuk angsuran tunai.