EmitenNews.com – Fitch Ratings telah mengafirmasi peringkat emiten jangka panjang (IDR) jangka panjang pengembang properti yang berbasis di Indonesia PT Kawasan Industri Jababeka Tbk (KIJA) di 'B-'. Fitch juga menegaskan peringkat jangka panjang 'B-' pada obligasi KIJA senilai USD300 juta yang jatuh tempo 5 Oktober 2023. Surat utang tersebut diterbitkan oleh anak perusahaan, Jababeka International BV, dan dijamin oleh KIJA dan beberapa anak perusahaannya. Catatan memiliki Peringkat Pemulihan 'RR4'. Fitch Ratings Indonesia secara bersamaan mengafirmasi Peringkat Nasional Jangka Panjang KIJA di 'BBB-(idn)'. Outlooknya Stabil.

 

IDR mencerminkan skala operasi kecil KIJA dan siklus penjualan properti industrinya, yang kami perkirakan menyumbang sebagian besar pengembangan propertinya. Hal ini diimbangi dengan arus kas yang kurang siklis dari pembangkit listrik, pelabuhan kering, dan layanan manajemen perkebunan, yang sebagian besar menutupi beban bunganya.

 

Outlook Stabil didasarkan pada ekspektasi Fitch bahwa KIJA akan mempertahankan prapenjualan properti yang sehat, profil keuangan yang sesuai dengan peringkatnya dan likuiditas yang memadai. KIJA bertujuan untuk membiayai kembali uang kertas senilai USD300 juta. Kami yakin ini memiliki waktu yang cukup dan sejumlah opsi, tetapi kemajuan yang terbatas dalam enam hingga 12 bulan ke depan dapat mengindikasikan melemahnya likuiditas dan mengakibatkan tekanan peringkat.

 

Peringkat Nasional 'BBB' menunjukkan risiko gagal bayar yang moderat relatif terhadap emiten atau obligasi lain di negara yang sama. Namun, perubahan keadaan atau kondisi ekonomi lebih mungkin mempengaruhi kapasitas untuk pembayaran tepat waktu daripada kasus komitmen keuangan yang dilambangkan dengan kategori peringkat yang lebih tinggi.


Arus Kas Stabil dari Pembangkit Listrik: Kami mengharapkan KIJA untuk mempertahankan EBITDA non-pembangunan yang stabil dalam jangka menengah untuk mengimbangi arus kas siklus properti industri dan mendukung arus kas bebas netral ke positif. Hal ini harus didukung oleh captive market untuk layanan perkebunan dan volume dry port serta perjanjian jual beli listrik jangka panjang dengan PT Perusahaan Listrik Negara (Persero) (PLN, BBB/Stabil), yang akan berakhir pada tahun 2032.

 

Kami percaya PLN akan terus menghormati kontrak take-or-pay, meskipun ada periode penghentian cadangan dalam 12 bulan terakhir, karena produsen listrik independen memainkan peran strategis dalam memenuhi permintaan listrik Indonesia yang meningkat.

 

Meningkatnya EBITDA Non-Pembangunan: Kami memperkirakan EBITDA non-pembangunan KIJA meningkat menjadi Rp320 miliar pada tahun 2021 (9M21: Rp235 miliar), dari Rp280 miliar pada tahun 2020, karena kontribusi yang lebih tinggi dari jasa dan pelabuhan kering akan mengimbangi kontribusi yang lebih rendah dari pembangkit listrik. Pembangkit listrik telah beroperasi untuk sebagian besar tahun 2021, tetapi dalam penutupan cadangan untuk sebagian besar tahun 2020 karena permintaan listrik yang rendah. Hal ini membuat marjin EBITDA KIJA kembali ke rata-rata historisnya sekitar 25% di 9M21, dari 34% di 2020.

 

Meningkatkan Prapenjualan Industri: Kami memperkirakan prapenjualan, tidak termasuk yang berlokasi di kotapraja Kendal, mencapai Rp770 miliar pada 2021, dibandingkan Rp640 miliar pada 2020, di tengah peningkatan penjualan lahan industri, yang menyumbang 66% dari total penjualan. KIJA melaporkan prapenjualan industri sebesar Rp380 miliar pada 9M21, dibandingkan dengan rata-rata setahun penuh sebesar Rp200 miliar pada 2017-2019. Kami mengaitkannya dengan iklim investasi yang membaik seiring dengan semakin terkendalinya pandemi, terbukti dengan meningkatnya investasi asing dan domestik langsung di Indonesia dalam 12 bulan terakhir, menurut data Badan Koordinasi Penanaman Modal Indonesia.

 

Prapenjualan Perumahan dan Komersial yang Lebih Kuat: Kami memperkirakan prapenjualan residensial dan komersial, yang secara historis menyumbang sekitar setengah dari total prapenjualan, meningkat menjadi Rp370 miliar pada tahun 2022, dari perkiraan kami sebesar Rp235 miliar untuk tahun 2021 dan Rp333 miliar pada tahun 2020. Prapenjualan meningkat sebesar 33% qoq di 3Q21, meskipun ada penguncian terkait pandemi selama Juli dan Agustus, dan kami percaya pra-penjualan yang kuat akan berlanjut hingga 2022, didukung oleh stabilnya kondisi operasi dan pemulihan ekonomi Indonesia.


Kendal Joint Venture Deconsolidated: Kami telah mendekonsolidasi 51% joint venture (JV) KIJA di PT Kawasan Industri Kendal untuk menilai peringkat KIJA, setelah sebelumnya mengkonsolidasikan JV secara proporsional. Ini karena kami tidak lagi mengharapkan Kendal untuk membayar dividen yang berarti kepada KIJA karena rencana pengembangannya. KIJA belum menerima dividen dari Kendal sejak awal JV, dan membutuhkan persetujuan dari 49% mitra JV-nya, PT Sembcorp Development Indonesia.