CTRA melaporkan pengumpulan kas konsolidasi sebesar Rp6,3 triliun pada 9M21, naik 40% yoy, dengan penjualan yang didanai hipotek naik menjadi 58% dari 50% selama periode tersebut, menggantikan penjualan dengan dana angsuran. Kenaikan suku bunga menimbulkan ancaman terhadap permintaan perumahan dalam jangka panjang. Namun, kami tidak mengharapkan suku bunga domestik naik lebih dari 50bp tahun depan, yang seharusnya tidak menggagalkan permintaan perumahan mengingat suku bunga telah turun 150bp sejak awal 2020.

 

Ruang Utama Peringkat Signifikan: Kami memperkirakan leverage pembangun rumah CTRA - didefinisikan sebagai utang bersih/persediaan yang disesuaikan - tetap sekitar 15% dalam 12-18 bulan ke depan (akhir September 2021: 14%), karena kami pikir perusahaan akan tetap berhati-hati pendekatan terhadap land banking dan belanja modal sampai ada visibilitas yang lebih besar di sekitar pemulihan ekonomi yang berkelanjutan. Leveragenya jauh di bawah level 45% di mana kami akan mempertimbangkan tindakan pemeringkatan negatif. Akibatnya, CTRA memiliki ruang utama yang signifikan untuk investasi, tetapi kami mengharapkan pendekatan terukur sejalan dengan rekam jejaknya.

 

Arus Kas Bebas Netral: Fitch berasumsi bahwa CTRA akan membayar semua keuntungannya dalam bentuk dividen sehingga arus kas bebas (FCF) tetap netral hingga sedikit negatif pada 2022-2024, yang jauh lebih tinggi dari 10%-15 % rasio pembayaran yang dilihat secara historis. Ini karena perusahaan belum mengumumkan rencana ekspansi atau akuisisi tertentu, dan kami yakin CTRA tidak mungkin terus beroperasi pada leverage rendah saat ini dalam jangka panjang, jika pengumpulan kas yang kuat terus berlanjut di tengah pemulihan ekonomi yang berkelanjutan.

 

Risiko terhadap Pendapatan Non-Pembangunan: Tingkat vaksinasi yang tidak merata di seluruh Indonesia menimbulkan risiko bagi pemulihan arus kas non-pembangunan CTRA, yang terutama berasal dari pusat perbelanjaan dan hotel. Rumah sakit CTRA telah mengimbangi sebagian kelemahan di mal dan hotel karena tingginya permintaan untuk tes Covid-19 dan perawatan terkait, sementara pendapatan non-Covid-19 telah pulih. Pendapatan non-pembangunan turun menjadi 18% dari total pendapatan di 9M21, tetapi kami pikir itu akan kembali ke sekitar 25% dari tahun 2023, yang merupakan level sebelum tahun 2020, jika pandemi dapat dikendalikan.

 

Bank Tanah Besar; Operasi Bersama: CTRA memiliki lebih dari 2.300 hektar lahan, dengan kehadiran yang luas di wilayah perkotaan utama Jabodetabek dan Surabaya Raya. Bank tanah yang besar memastikan umur panjang proyek dan arus kas yang sehat, terutama di tengah kenaikan harga tanah. CTRA mengembangkan proyek dengan pemilik tanah lain atas dasar pembagian keuntungan atau pendapatan. CTRA melaporkan operasi gabungan secara proporsional terkonsolidasi, sementara Fitch secara proporsional mengkonsolidasikan usaha patungan (JV) utamanya - dilaporkan dengan metode ekuitas - saat menghitung metrik kredit. JV memiliki utang dan uang tunai yang sangat terbatas.